平成３０年度の税制改正により、相続による「土地」の所有権の移転登記について登記申請の際の納める登録免許税が、期限付きで免税となる措置が定められました。この措置は国が進めている「所有者不明土地を円かつ適正に利用するための仕組み作り」の1つです。
免税措置の期限は、当初は令和３年３月３１日まででしたが、令和３年度の税制改正で期限が１年延長されて、令和４年３月３１日までとなりました。さらに、令和４年度の税制改正により、期限が３年延長されて、令和７年３月３１日までとなりました。
登録免許税が免税（非課税）となるケース
登録免許税が免税（非課税）となるケースは下記のとおりです。
- 死亡した相続人名義にする土地に係る相続登記
- 固定資産評価額が１００万円以下の土地に係る相続登記
相続により土地を取得した方が相続登記をしないで死亡した場合
個人が相続（相続人に対する遺贈も含む）により土地の所有権を取得した場合に、当該個人が相続による土地の所有権の移転の登記をする前に死亡したときは、平成３０年４月１日から令和７年３月３１日までの間に当該個人を当該土地の所有権登記名義人とするための登記については、登録免許税を課さないこととされました。相続登記が未了の土地について、さらに相続が発生している場合（数次相続や再転相続などと呼ばれます）に適用があります。
土地の固定資産評価額が１００万円以下の場合
土地について相続（相続人に対する遺贈も含む）による所有権の移転の登記または表題部所有者の相続人が所有権の保存の登記を受ける場合において、不動産の固定資産評価額（土地持分の場合は、持分に応じた価格）が１００万円以下の土地であるときは、登録免許税を課さないこととされました。
実際の登記業務では
実際の登記業務においての実感は、固定資産評価額が１００万円以下であることの免税措置を受ける案件が多い印象です。都市部の土地に係る相続登記であれば、狭小土地であっても固定資産評価額が１００万円を下回るケースは少ないですが、郊外の土地で、特に地目が「山林」や「雑種地」であれば、固定資産評価額が１００万円を下回ることが多いです。
土地に係る固定資産評価額は以下のとおり判断・算出します。
- 共有持分の場合は持分割合に応じた按分価格
- マンションなど区分建物の土地は敷地権割合や持分に応じた価格
- 土地が複数筆の場合は土地ごとの価格をもって判断
- １００万円を超える場合は全額に課税（１００万円分のみ免税にはならない）
相続登記の登録免許税免税措置を受ける注意点
相続登記手続きの際に登録免許税の免税措置を受けるために、ご注意いただきたいことがあります。
- 「建物」については免税措置を受けることはできない
- 相続登記の申請書に免税の根拠条文の記載が必要
死亡した相続人名義にする土地に係る相続登記の場合には
「租税特別措置法第８４条の２の３第１項により非課税」と記載
固定資産評価額が１００万円以下の土地に係る相続登には
「租税特別措置法第８４条の２の３第２項により非課税」と記載
まとめとして
登録免許税の免税措置により、要件に該当する土地の相続登記は非課税となります。
- 死亡した相続人名義にする土地に係る相続登記
- 固定資産評価額が１００万円以下の土地に係る相続登記
上記のどちらかに該当するなら、相続登記の登録免許税が免税となります。ただし、相続登記の申請書に根拠条文を記載しなければ、登録免許税は免税になりません。また、「土地」のみの適用であって「建物」については免税措置を受けることはできません。
せっかくの免税措置を受けることができる期間です、詳細は当相談所までご相談ください。
相続登記の義務化も決定しているので、免税要件に該当しているなら相続登記を申請しておきましょう。
